一、古田新房供应现状

1、新盘数量不多，但房源库存不少。

在楼市领域，将古田五路以西、三环内以南以东的区域都称之为古田板块，从地图上来看，该板块几乎占据了整个硚口区的一大半，但楼盘数量却并不多。自年金地悦江时代售罄之后，区域内目前仅剩下9个项目在售。

你别看古田的楼盘不多，但每个楼盘的库存货量其实都不少，目前9个盘的库存货量有多套！而且像万科、绿城等后期都还有新地块尚未出规划。

2、土拍冷，预计新入市楼盘少。

不管土拍火爆与否，仿佛跟古田关系都不大，年武汉土拍虽不像之前几年的火爆，但拿出来的地块大都是比较优质的核心地块，但依旧古田板块关系不大，年古田板块仅卖出去了一宗地，住宅体量仅约12万方，体量不大。可以预见，年古田还是以老面孔为主。

3、后续土地资源储备较多。

虽然土拍没掀起什么大水花，但是古田板块土地储备还是丰富，大块的城中村改造，以及片区土地储备量很大，后续可供开发的范围很大，新房供应会源源不断。

从未开发的地块来看，基本都集中在古田二路以西的区域，古田二路及古田一路沿线。也就意味着未来的若干年，古田板块的新房主战场还是在古田二路及以西的板块。

4、古田新房销量不好，热销盘凤毛麟角

古田在武汉楼市板块的存在感一直不高，主要原因也就是没有引爆市场的热盘，虽然房源不少，价格也不高，但一直卖的不算好。

不过年还勉强有几个楼盘算得上热销了。如华发都荟天地因为位置较好且有小户型，一直卖的还不错；此外龙湖揽境因为是现房也还卖的可以；信达第五园改名+降价后，也还算热销，但依旧难以改变古田在武汉楼市存在感弱的事实。

在单独看看古田板块的9个项目的销量排行榜，排名几乎是固定的。年全年来看，仅有4个项目全年销量超过套。

5、区域内楼盘简评：

区域内9个项目分布的板块差距也很大，靠近古田核心的仅千禧城和武汉城建汉樾台两个项目。

从环线位置上来看，这两个盘有一定优势，但武汉城建汉樾台远离解放大道和地铁站失了先机，该项目一期即K2地块整体都推出了，且已经是现房在售。

千禧城位置略好，万科物业和华师附小有优势，但整体品质一般，商业兑现也非常缓慢，再加上价格一直是区域内的领头羊，带装修约20-元/平，卖的不好也是情理之中了。项目体量很大，年就首开，7年过去了还在卖。目前主推K5地块，后期还有两个地块没推出。

古田二路华发都荟天地是区域内较为热门的项目，体量大，规划齐全，前期小户型都是加分项，又是地铁口，整体没啥硬伤，毛坯折后价格18XXX元/平起，推出了7-10号楼，有建面约83平的小户型，后期货量还挺充足。

虽然价格在区域中属于偏高的，但依旧不影响华发都荟天地是整个古田片区的热门盘，年1-2月份备案TOP榜单中，华发都荟天地位居第11位。

长丰板块的万科、绿城四个盘以及龙湖都是吃了没有地铁的亏，可惜了万科绿城的好口碑，整个板块都远离了核心配套和主干道，只能靠价格和品牌来吸引人了。

万科华生公园大道1-4号楼已经是现房了，但除了4号楼选择多一点，其他楼栋基本都售罄，主推的6、10号楼还是年拿的预售证，也是今年年底交房的准现房，整体价格-元/平，价格不低，基本卖不动。

绿城华生桂语朝阳跟万科情况类似，上次开盘也是年1月了，前期靠近铁路的楼栋价格低已经售罄，在售楼栋价格也较高，不太好卖了。

龙湖揽境主推的K4地块还有少量房源在售，折后价格14XXX元/平起，毛坯销售，后面就还有2号楼没拿证，预计年底加推，已经交付的一期、二期还有少量现房在售，都是大户型了。整体来看，该项目在区域内存在感也一般，规划的龙湖天街目前也没有动静。

竹叶海板块信达天纵第五园是整个古田的边缘地带，幸而有地铁和宜家傍身，掰回一局，信达加入后经历了改名+降价，销售情况好转。前期2、3号楼特价房单价低至约13XXX元/平起，目前已基本售完。新推出的1号楼价格涨至约,热度明显下降。

不过信达天纵第五园刚拿证加推的1号楼建面约-平的房源，均价已经上涨达到元/平左右，价格上涨，销售情况就不太明朗了。

二、古田新房房价现状

1、汉口三环内低价区域，整体价格低于后湖

古田目前新房的整体价格集中在元/平-18XXX元/平，除了千禧城和华发都荟天地价格在18XXX元/平之外，其他项目基本都是16XXX元/平以内，真的是武汉三环内非常低价的区域了。

同为汉口三环内曾经非常热门的刚需板块，如今的后湖新房价格已经达到了-元/平了，比同环线的古田高出一大截。而且古田部分楼盘的价格比三环外吴家山的一些楼盘价格都要低，从价格上来看，古田还是有一定优势的。

2、武汉三环内来看，价格低于白沙，与四新相当，但热度远不及四新与白沙洲

放眼整个武汉三环，汉阳四新新房整体价格约-18XXX元/平，白沙洲三环内整体价格约15XXX-元/平，同环线的区域对比，古田的价格还是算比较低的。但是四新、白沙洲的热度可以说是秒杀古田。

3、新房价格涨幅不大

金地悦江时代年开盘价格，到年收官售罄价格都还停留在4年前，区域内年就能买到元/平的新房，年了，还能买到元/平的新房。

再如千禧城，年元/平，,年20元/平，如今四年多过去了，价格又从20元/平回到了18XXX元/平的时代，价格几乎没涨，甚至还倒退了。

古田的新房价格真的是涨不动。

三、古田新房价格较低但并不热销的原因

1、区域认可度不高，部分地段城市面貌不佳

古田虽然是三环内的主城区，但区域发展缓慢，区域内大片城中村改造和工业园，面貌很差。尤其是跟同为三环内的四新、后湖甚至白沙洲相比，古田城市面貌多年来都未见明显更新。

人家都纷纷成了宜居新城，古田还是那个遍地是拆迁的大工地，区域认可度着实不行。

2、教育资源薄弱

古田几乎没有好学校，这是一个很残酷的现实，整个硚口的教育资源在武汉都没有优势，十一崇仁是硚口比较优质的教育资源，但古田前期仅有千禧城的华师附小略微好点，但也是挂牌的，不算优质。教育资源薄弱，区域劣势就更明显了。

3、缺乏大型规划和地铁规划等

与别的新区、居住新城一堆的利好和大型规划截然不同，古田一直都没有什么拿得出手的大型规划。

虽然是武汉最先开通地铁的区域，但十几年过去了，依旧还是这一条地铁，且近期也没有靠谱的地铁规划。

四、古田二手房现状

1、二手房价格涨的慢，且成交不活跃

古田长丰板块区域内楼盘涨价普遍都很慢，基本没有什么倒挂空间的热门盘。之前华润翡翠城算是区域内的神盘了，也都与周边二手房价格相当。还有低价盘蓝光林肯公园收官价就差不多元/平，如今几年过去了，二手房也就元/平左右。

此外还挑选了近几年交房的房龄较新的二手房项目来看，带看频率大多都还可以，但成交也并不活跃。

2、新房VS二手房，价格无倒挂。

整个古田板块多年来几乎都是新房价格比二手房高，无倒挂空间，新房价格没有优势。这是古田长时间以来的缩影。

五、在古田买房的建议

1、新房怎么选？

古田板块就是非常刚需的一个区域，这里的小户型卖得好，大户型卖不动。如果是被其他区域房价挤压来这里的购房者，那么就直接看价格，买低价品牌盘，毛坯更好。

当然也需要注意区域内几大不利因素，包括铁路噪音、三环线噪音等。

如果是区域内地缘性置换的，尽量选靠近东边的地铁盘了。

总结来看，把握住以下几点：

①沿着解放大道沿线看：作为古田板块的黄金主轴，解放大道沿线不仅聚集了区域内的核心配套，也能辐射到汉口核心的优质配套资源。

②沿着地铁站看：地铁1号线是目前乃至未来若干年内古田板块的唯一地铁线路，因此选择区域内地铁房不会错。地铁口的信达天纵第五园、华发都荟天地、千禧城等。

③看标志性的配套：如学校，大体量商业等。区域内成熟的好学校几乎没有，后期有部分楼盘规划了比较好的学校，如绿城华生桂语朝阳、万科华生公园大道签约的十一崇仁学校以及华发都荟天地引进的十一初等。华发都荟天地还规划了大体量的商业，千禧城的华师附小已经开学，商业大部分还在建设，有部分开始运营。

④预算充足的，在古田片区肯定首选华发都荟天地。看中低价的，信达天纵第五园是不错的选择。

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